Pachtverträge, eine Frage der klaren Definition!

Für Pächter einer Hotelimmobilie kann eine undeutliche Pachtvertragsformulierung im Bereich Versicherungen bzw. notwendige Wartungen schnell existenzbedrohliche Auswirkungen haben. Auch der Eigentümer sollte hier auf der Hut sein.

Ein aktueller Fall eines Kunden veranlasst uns, dieses Thema unter die Lupe zu nehmen. 

In vielen deutschen Pachtverträgen nimmt der Eigentümer von der Absicherung der Immobilie Abstand und überlässt diese dem Pächter. Aber was passiert, wenn der Versicherungsbeitrag rückständig ist, die Versicherungssummen nicht ausreichend hoch bemessen sind oder wie ist der Mietausfall versichert?

Und was kann dem Pächter passieren, wenn der Eigentümer seiner Revisionspflicht nicht nachkommt und ein kausaler Schaden eintritt?

Wichtig zu wissen:

Was sollte in Ihrem Pachtvertrag genau geregelt sein und was darf in Ihrer Hotelabsicherung  aus unserer Sicht nicht fehlen:

Der Eigentümer/ Vermieter sollte über die Absicherung folgender Versicherungen nachdenken:

• Die Immobilienversicherung sollte immer im Namen des Eigentümers erfolgen. (Gerne beim gleichen Versicherer, wie der Pächter, um Abgrenzungsprobleme im Schadenfall zu umgehen).
  Eine jährliche Summenanpassung sollte automatisch integriert sein. Eine inkludierte Maschinenbruchabsicherung ist in dieser Branche sinnvoll.
• Eine Mietausfallversicherung im Rahmen einer Gebäudeversicherung gilt nur für den Eigentümer
  -ohne Mitversicherung des Pächters- versichert. Ist der Pächter Mitversicherungsnehmer, kann es zu Problemen bei der Weiterzahlung der Miete kommen.
• Eine Haus- und Grundstücks-Haftpflichtversicherung darf nicht fehlen.

 

Der Pächter sollte folgende Versicherungen auf seine Kosten abschließen und den Pachtvertrag wie folgt klar definieren:

• Eine Betriebs-Haftpflichtversicherung inkl. Umwelt- und Veranstalter- Haftpflichtversicherung sollte mind. eine Versicherungssumme von 15 Mio. € -je nach Betriebsgröße- aufweisen.
• Eine Betriebsunterbrechungsversicherung, in welcher der Rohertrag und somit die Versicherungssumme korrekt ermittelt wird. Die Haftzeit sollte bei mindestens 24 Monaten liegen. (Absicherung für die Zeit des Wiederaufbaus/ der Wiederherstellung bis zum Erreichen des alten Umsatzes). Eine Betriebsschließungsversicherung darf nicht fehlen.
• Eine Inventarversicherung zum Neuwert mit jährlicher Summenanpassung sollte ausreichend hoch abgeschlossen werden. Bausteine wie Glasbruch, Elektronik, Warenverderb usw. gehören in eine hotelspezifische Deckung.
• Eine Elektronikversicherung darf nicht für übliche Bürobetriebe geschlossen werden, sondern muss dem Bedarf eines Hotels angepasst werden (TV‘s, Föne, Kassensystem, Kaffeeautomaten, Gefriertruhen u.v.m.)
• Eine Universal-Straf-Rechtsschutz- Versicherung, welche z.B. beim Nichteinhalten von behördlichen und gesetzlichen Vorschriften strafrechtlich unterstützt sowie eine Cyber Versicherung sollten nicht fehlen.
• Die Position Wartung der ortsfesten Anlagen sollte durch den Vermieter/ Pächter erfolgen. So wird umgangen, dass bei einem kausalen Schadenfall einer nichtgewarteten Anlage der Versicherer zu einer Kürzung der Versicherungsleistung berechtigt ist.

 

Unsere Empfehlung!

Vergleichen Sie am besten noch heute die Bedingungen Ihres Pachtvertrages mit Ihren aktuellen Versicherungen.

 

Für Fragen steht Ihnen das Martens & Prahl Hoga Protect Team gerne zur Verfügung!